明行默遺失世界

近年來外匯車很熱門，是很多人考量

外匯車五花八門，外匯車很多是陷阱，總代理的車跟

外匯車也有很多缺點

為什麼外匯車除了比台灣代理便宜，售價還能一降再降

，這篇將拆解產業暗黑手法

台灣各種車總代理都是俗稱的牽猴產業，把歐美日韓國各

品牌引進到台灣後高價銷售

台灣價格通常是歐美日韓各國的2~3倍，例如在日本台幣60萬

車子到台灣要賣180萬，

這裡面有各種稅以及牽猴公司利潤跟管銷，目前以中國車價格

最具優勢，品質上75%還行

牽猴產業所以引發外匯車流行，歐美日各品牌外匯車在中國內地

皆有設廠，中國產的雙B品牌

各車系約莫台幣80萬~150萬區間，運到台灣賣能賣到200萬~580萬

區間，讓外匯車業者看到機會，形成產業

中國產的雙B品牌車會被運輸歐美等地，再由歐.美當地申請建檔車

籍資料繳交規費，再由歐.美

車販銷往台灣通路，台灣高蛋價高房價以及高車價..高物價屬性，使

許多投機者都要在台灣賺錢

全世界的蛋都等著銷往台灣，進口二手車也是一樣等著銷往台灣

外匯車就一定好賣嗎，那倒未必，只能說利潤高，賣一台打平整年開銷

，所以外匯業者能一降再降

就是這原因，有些台灣外匯業者也未必懂上游套路，上游指的是歐.美的

二手車販，台灣人以為那就是歐美製造車

台灣業者曾有人發現歐美車卻是中國產零件，歐美業者也故意把

明顯能看到的零件標籤換成歐美或者直接把零件換成歐美，連

中國產雙B車拖運到歐.美，歐美車販都能提供給你歐美出廠證明

不買外匯車改買台灣代理商就有保障?，這答案肯定未必，筆者發現許多外國

品牌車新車就出問題，例如汽車行駛間起火重大瑕疵，在歐美發生較少台灣則

很多，簡單說消費比外國高，品質嚴謹度卻比外國低

看到這篇，代表你也有出過價斡旋過或剛開始要出價給房仲斡旋

，你出價技巧再好都沒用

筆者從事房仲業22年收掉，原因就是看見自己底下房仲長年為我

付出卻沒對等薪資，還得當我店人頭繳貸款跟利息，很多房仲很

認真久了產生罪惡感，現改行經營生技業，投資新產業讓認真同事

有穩定收入

這裡是把一些暗黑房仲業斡旋技巧說明，你是否遇上要自行判別

現在房仲業開的比超商多不是沒原因的，房仲業常常要人家出價

給他們是有原因的

房仲業每年徵人，每月每天都在汰除，簡單說就是洗人頭，利用

教育房仲職場技能，實則是在灌輸房仲買房當投資，所以很多房子

掛賣，背後屋主就是房仲，房仲每次都要你出價斡旋，每次都返頭

要你提高價格，你有沒有想過那應該是屋主自己出錢來跟你斡旋才對吧

不知情的房仲買下房子，多數自己是用不到的，除了出租外，還能給

房仲店掛賣，這就是房仲店一石2鳥方式，房仲店有自己的物件還能

讓房仲變成自家的人頭，房貸也是房仲繳的

你出價給房仲斡旋多數是回應你屋主不賣，品質不好的回你有人出價比你高

，新手直接無法回應你，有些物件在你出價斡旋後隔年就比你高些賣出，其

實就是某家房仲店的房仲買的

況且現在政府有補助利息，房仲店的人頭也受益，因為很多房仲店人頭都符合

補助利息，反而是有能力備房仲店牽著走買下高房價的沒補助，因為房仲店多數

是低於行情入手成本

你出價斡旋房仲店他們只是在觀察，這間房子夯不夯，跟屋主買下來以後

好不好賣，要你出價斡旋就是測試你的喜歡度而已，不是要把房子賣你

，出價技巧多好都沒用

急需現金的屋主自己也不知道這些套路，房仲許多返頭跟他砍價，急需現金

的屋主只能接受房仲店價格，從頭到尾真正買家優先權都是房仲人頭，不是你

晴天霹靂嗎，這就是現在你買不到房的主因

有些房仲店會叫出屋主來跟你對談，其實屋主就是房仲或者房仲的親朋好友，

演給你看

要賣房的屋主面對的其實就是要買房的房仲店人頭戶，多數屋主自己也不知道

，屋主只要同意低價，房仲店人頭就會收起來，再給房仲店掛賣

筆者最近看見有某家房仲廣告標題實價，不玩套路，這跟有些房仲店明文規定

房仲業務不得自己買房是一樣的套路，因為這些規定是為了激起房仲買房慾望

，一面教育新房仲房產知識，一面讓房仲感覺房產穩賺不賠，還祭出房仲偷買房

罰則

房仲店總是教育新進房仲努力才能高收入，絕口不提這些手法，房仲多數收入不穩

是個事實，少數收入高的其實就是拉人頭買房而已

台灣2002年空屋率約90萬棟，2022年空屋率總計有166萬棟，建商人頭+房仲買房佔

95萬棟，有些房仲是拉親朋好友來買房，這就是為什麼房仲店每年365天都在

應徵新人主因，新進房仲若堅持自己不買房不拉親朋好友，通常就是得自動離職

在業界生存不下去，也不會有人跟他買

新房仲看見老鳥年薪破百，甚至更高誤以為老鳥很厲害，但其實老鳥只是把自己

親朋好友拉來買房，然後再賣自己的親朋好友的房產而已，現今網路PO網的70%

以上都是房仲店以前收來的房產，加價再丟網路賣，買了你就是最後一隻老鼠

，房價漲了也沒你的份，換你要賣的時候就是面對房仲對你砍價，而且房仲砍價

2~3次後把你房產打入冷宮，別想賣出去，自賣更難，面對許多房仲測試電話就煩

，1年365天有200天都邀你看房，所以沒自備人頭的屋主最後為甚麼都得低價賣房仲店

就是這原因

真正急需換現金的屋主要賣的房子，你也沒優先購買權，房仲店人頭才有優先權

，所以你出斡旋事實多數沒效果，只是房仲店收集出價紀錄而已

許多人想問房價會跌嗎，房價會漲嗎，哪時房價下跌

2020~2023房價漲了300%~450%，2023.2月~4月才降了10%而已，

目前營建成本20坪/3.5層樓/磁磚/95%混擬土5%磚/4房/2衛2廳，

整棟建築成本約380萬~470萬區間(不含土地)

這樣規格2017年賣600萬~800萬，現今售價約1890萬~2500萬

炒房跟股票一樣，大量脫手會導致價崩，2018~2019年中古屋開始有大量脫手情況

，所以最好阻止方式就是讓手裡有房產的賣不掉

簡單說就是新房漲價賣，舊房就

會拉高價格降低脫手率，炒房爽到投機客型房仲，倒楣了安分守己的沒錢的房仲以

及急需用錢的屋主，而非有錢的購屋者以及投資客，投機客自己有培養的金流人頭

戶隨時能加價脫手賣銀行(網路蒐AB約功效)

簡單看炒房就是故意讓買價跟賣價距離拉大，就能不花錢製造【低成交效果】進而確保建商

以及長期配合投機客的利益

平均地權就是讓交易量少而出現問題，這跟科舉原理一樣，要打

作弊的人，卻打擊要考試的新生代，因為作弊問題而把考生當炒房犯

建商跟配合投機客本來就是要降低成交量，平均地權剛好來了幫建商墊底，建商

同等於奉旨不二價，明目張膽漲價，2021~2023年由於房價剛漲了300%，建商

以及投機客笑得合不攏嘴，建商媒體前必須抨擊平均地權條例，實際也是開心不得了

身在台灣你得理解他們的邏輯演化

2024~2026年選舉因素房價會下跌20%~30%，替現有執政綠營撐面子，預計

再過12~16年後也就是2035~2039年房價將會一波上漲，漲幅預計撐滿限貸令

的4000萬~7000萬

所以日後成交量少新建屋更高價，中古屋囤更多，一般沒人頭戶屋主又急需用錢，

只能低價賣房仲店人頭，人頭戶將更多更猖獗，這篇可以來觀察政府邏輯問題是不是

都在這篇準則內，你們可以觀察，保證你們不會失望

一般屋主想用高於入手價賣會無法脫手，原因是許多不良房仲用人頭戶轉手超貸，

多數房仲是沒薪資的依案件收費，多數房仲還得兼差賣車賣保險，

要解決房仲收入，讓整個房仲穩定有收入

得讓買價跟賣價距離拉近，讓買賣隨著屋齡以及便利性逐年降低價格，與歐美一樣制

度鑑價房產，鑑價貸款依照中產收入(現階段台灣中產收入是50K~80K)放貸，

房價中產8年~10年能繳完房貸，推行這些房仲才能穩定發展，房仲都會有收入。

而且制定轉售價不得高於買價的5%，日本轉售價是不得高於3%，日本連租金都

寫入法律限制每年不得漲幅2%

房價漲300%~450%是綠營執政期間，有位學者提過要觀察一個政黨是不是建商執政

就看執政黨放任房價亂漲程度，許多人房屋自用，沒有要賣，房價漲物價就漲

台灣物價2021年~2023年漲幅高達40~60%，台灣起薪才26K~28K為多數，

一般技術收入約35K~48K之間，原本

35K~48K生活成本過的還愜意，2022年以後變成48K算低薪，使的一般自住戶莫名

被物價漲幅嚇到，因為薪水漲幅根本不到10%

歐美物價漲幅超過15%，房價漲幅超過10%就啟動升息8%~15%，讓炒作之人倒閉

綠營卻放任物價持續上漲，台灣人收入35K~48K，台灣房價卻比美國高出3.5倍，

美國收入約150K~300K區間

綠營裡面預計就是建商身分集結成隊伍，所以也利用政權之便開啟許多小門路，讓建商自己

超貸，推出一系列打炒房但實際你會發現，打炒房不會有效果，而且任人民如何合理制度反應

綠營執政也不會回應，也喜歡使用自己依照建商設計漏洞百出的制度

台灣人多數感覺遇到藍營執政已經夠糟，換了綠營台灣人感到更倒楣潛意識油然而起

台灣人多數對這群所謂政治人產生一種【政治原始人】在管理現代化思維邏輯的人民

，但政治人不會認為自己很原始，這種政治特徵來自於爾虞我詐思維

政治人他們認為爾虞我詐思維是聰明，而現代人多數認為爾虞我詐思維是種退化

這要定義綠營藍營政權適不適合管理台灣，制度對不對要依照【情.理.法】

以及【最底層人民而不是有財產的人民】發展機會來定義，綠營執政後底層

人民比藍營執政還絕望，放任物價以及房價翻倍漲，底層人民更難以有改善經濟機會

筆者在嘉義20幾年發現，近年來許多養雞戶，產雞蛋戶都不想續做，

養雞農下一代也不想接棒

養雞產蛋農在偏鄉農業鄉很多，為什麼不想做呢

其實跟炒房炒地有關連

日本之前放任炒房炒土地=放任日國人聯合外國人搬錢

對日本農業形成摧毀，農產品由於平常可見難漲，日本

炒房價壓垮很多產業，形成物資不對價

日本封鎖各種炒房機制後才平靜下來，農業重新發展

北部許多蛋農把土地賣建商比較好賺，或者乾脆與建商合建

合蓋分房產比較好賺

很多媒體以為只是飼料成本提高，禽流感造成，事實上

這些飼料成本提高只佔缺蛋原因30%，炒房導致其他蛋

農不養佔40%，蛋農的下一代不接棒佔20%，其他原因佔10%

近期台灣的缺蛋缺雞肉也是炒房引起的，由於台灣放任炒房

台灣農民也產生價格不對等，1顆蛋才賣1~3元，跟炒房價格

差異過大，導致不想養雞生蛋，變成想把土地賣好價格，加入

炒土地行列

全世界的雞蛋，雞肉，豬肉，豬內臟，各種內臟都想賣給台灣

原因是賣給台灣人進口以後能炒作，很安全也抓不到

這種其實不是通膨，很多人誤以為這就是通膨，這而是一種藐視

，就是說台灣錢搬大家一起搬來換美金換歐元，把台灣當搖錢樹

可以射後不理的

近期很多人以為平均地權條例是打炒房所制定的規章，

其實恰恰相反，你得看參與修平均地權條例有哪些人

又是誰，邏輯足不足修平均地權條例，如何暗藏可炒

房通道，很多人對於平均地權條例是什麼完全不知道

平均 地 權 條例

4成的炒房投資客是雙國籍，具備金流以及企業主身份

，有著大筆資金，非常獲得銀行信賴，這群炒房目前完

全沒辦法防堵

炒房是一個產業鏈，主要是用房屋換銀行錢，每10年

進行超貸，越貸越多，炒房產業鏈其中一項要培養人頭

戶

這樣炒房超貸有幾點好處

1 先把銀行的錢超貸出來放著，在慢慢還銀行能避險

   萬一台海戰爭，台灣又打輸還可以不用還

2 把銀行錢超貸出來萬一打炒房，房產跌價也沒關係，

   因為也超貸賺起來放口袋了，到時候規劃資產轉移

   海外即可，超貸出來放身上，要不要還錢主導權在你

   身上不在銀行身上

把炒房台幣金額換成美金，就算要還台海發生戰爭台幣

值馬上崩潰膨脹，還也沒關係，還是很賺

   銀行若有貸後管理，超貸出來的錢要先進入股市再

   轉移海外比較好

炒房人頭戶來源通常有2種類

第1種是親戚或遠親互超貸(不要是直系)，通常這種會囤

房，然後做好過超貸條件金流或高收入證明，左手賣右手

，藉由買賣進行超貸，每8~10年進行超貸，有些是持有

20年再來向銀行超貸更多，因為超貸穩過所以成為世代

傳承，子女也用這樣方式炒房超貸分錢，因為沒有呆帳

問題，銀行通常也不會發現

通常代書或黑道都會有銀行熟識高管或資深行員，藉由

銀行高管或資深行員指導用房產超貸過件方式以及超貸

符合條件，不要參與就無不違法之虞，一樣有顧問費5~8萬

或1%~2%費用，平均地權條例無法防堵炒房產業鏈，業者

只是配合出來叫痛一下

第2種類是代書或房仲以及黑道(市場稱為融資公司或代辦)

尤其是黑道的人頭戶是最多的，很多經濟不佳急需用大錢的

人就會交出身分證以及帳戶當人頭，黑道利用人頭戶做好

收入證明辦理超貸條件，有時候甚至會利用軍公職人頭戶

，這在社會行之有年，當黑道人頭戶超貸分得較少，但要

揹房貸以及面臨日後的信用不良以及債權，日後申請清償

即可，當黑道人頭戶辦過超額貸款可以分到3成，屋主可以

拿5成，黑道拿2成

很多屋主房產要賣高價又賣不出去又急需用錢時候通常也

會求助於代書或融資公司，因為他們有培養人頭戶符合超

貸條件，這模式已經存在35年以上，找幾個親朋好友相互每

隔8~15年超貸一次分錢，銀行未必能理解運作方式，炒房

客能夠不用工作又能享受大筆錢所帶來的愉快就是在於此

例如:用房產+人頭戶超貸2千萬，屋主可以拿1000萬，當人

頭戶可以拿600萬，黑道抽400萬，由此可見為甚麼那麼多人

願意當黑道人頭戶，沒錢時找黑道辦理房產超貸獲利驚人

，房產被法拍時再去銀行貸款買回，持有5~10年後再依此

模式超貸，所以必須先屯房，從頭到尾只賺不賠，炒房產業

鏈穩穩發展了45年

以政治邏輯來看平均地權條例，這部規章只是要收割一般人

的選票而已，藉由保護投資客以及建商利益也能獲取政黨資金

，台灣人的民主邏輯以及政治系統邏輯都還得加強有待進步空間

，也有學者在媒體提出自己要學會看建商黨團，就看哪時期漲

，銀行可以超貸，那一黨估計都是建商從政居多

平均地權條例內只有檢舉獎金度是有效果的，這種條例俗稱

窩裡反條例，通常這條例政治的顧門口政客不會給過，或者

會讓獎金很低，必免影響炒房產業鏈導致政治內顧門口自己

也沒收入

2019年市郊區賣800萬的房屋到了2021通通直接加價1100萬

，總價1900萬，你會發現800萬銷售不佳，加價1980萬能完售

，2019年市區原本1500萬，來到2021年加價變成3800萬，一

樣3800萬就有成交，奇怪吧，賣貴才有人買

郊區賣1980萬，賣不出去4成丟給銀行收792萬還很賺

市區3800萬賣不出去丟給銀行收4成1520萬也是很賺

這就是為什麼要先定錨價格炒房，把房產專門賣給銀行

這些就是所謂AB約超貸，建商與有金流釉熟識的投資客用AB約

購買，有些是大盤建商賣給中包建商，聯手超貸

這也是讓房價定錨作用，目的就是先向銀行超貸款然後撐著房價

，房屋沒賣出也沒影響，對炒房客而言超額貸款過了要不要還

主導權在投資客身上，不在銀行身上

建商用房屋超貸賺飽飽會讓子女移民海外，把資金慢慢轉移到海外

要知道制定平均地權條例很多是建築工程或是建商或

是房仲背景，有些看似跟房地產不相關，但其實房地產

顧門口的，由這些人制定當然免不了要在平均地權條例放

BUG，卸任以後跑去當房地產顧問，用留下的BUG協助炒

房，再收取高額費用，通常是6%~10%金額

平均地權條例最多是一部防止資金少，做假收入，做假

金流的超貸的規章而已，對於有資金炒房投資客以及大

咖建商無影響以外甚至平均地權條例對他們是一種保障，

他保障有資金的投資客以及大咖建商門檻，防止小咖進

來亂，防止低價競爭，平均地權條例只是須多繳付稅金

而已，炒房是OK的

(看到這裡你應該就知道平均地權條例本質還是能炒房)

例如:平均地權條例能防止AB約炒房嗎?，完全沒作用

        對吧，不懂AB約炒房的GOOGLE 一下

外國制訂的打炒房設有以下

1 外國房產是由銀行鑑價，銀行鑑價又依照中階收入為

   基準，確保銀行沒收房產時有多數人能接手，防止銀

   行損失，台灣是由建商喊價銀行放貸，所以台灣能炒

   房，你只需要理解炒房所需物件跟條件即可

2 外國針對未售出新屋以及出售的中古屋每年皆收取賣價2%

    稅金，例如:賣2千萬每年要先繳交40萬稅金，直到賣出或

     者收回自用，這代表建商不會想囤房，房仲也不想買低賣

     高囤房，一般人也不想囤房

    台灣二手屋可以自己喊價聯手房仲進行超貸，在跟房仲公

    司分帳，通常是房仲公司分超貸5成，屋主分5成，

    房仲公司持有6~9年後會再用第2人頭公司再次跟配合融資

    銀行超貸，非常好賺，錢都是銀行支出等於無本生意，若台海

    戰爭又打輸，銀行錢還不用還

3 外國針對交易漲幅逾5%以上的房產會進行金流監控以及懲罰

   金，情節嚴重累犯甚至有刑責5年以上，所以沒人會賭法令，

   台灣沒有這法令，只有炒房罰5000萬，這法令只是嚇阻而已，

   不會有任何效果，只要懂法令轉移資產就沒事，也很難認定炒

   房，大咖炒房建商都有法律團隊，炒房很安全

4 房產持有稅，依台灣都市發展區域，蛋黃區地25坪3層樓稅金

   應該落在6萬~12萬/年，更大坪數往上加稅，在依照扶老，育幼，照顧

   傷殘等級減免，台灣人民平均年收入3萬~5萬區間最多

   ，而台灣蛋黃區房屋持有稅落在8千~1萬5區間，嚴重偏低

    美國/英國/法國持有稅每年都10萬~30萬區間

   ，人民年收入平均約150萬~500萬區間最多

   這樣做是為了社會利益分配，有需要的人進入蛋黃區，防止投資

   客以及房仲購買低價買高價賣炒房，造成社會利益分配不均

5 歐美銀行依照房屋價值可貸款額度每3年降低15~35%，屋齡50年歸零

    無法超貸

   就算你有金流，信用非常優良，甚至企業主也只能現金購買無法超貸

    在台灣是可以超貸的，你如果是房屋持有人可以自己定高價，再找個合作的

    購買人，由銀行放貸，要6/4分帳，通常是歸還購買人6成貸款金，

    屋主4成，房屋由購買人隔5年~8年再次找人頭超貸，依此循環穩賺不賠

 這5點平均地權條例都沒有，所以平均地權條例只是一部可炒房的延長

時間的規章  ，阻止短期炒房，默可長期持有炒房功能

現在推出的打炒房金檢專案，嚴格審核貸款資料，其實2013年就

做過了，2003年也做過，所以依照大數據台灣每間隔10年銀行可

以大放水一次超貸，每次用房產跟專辦超貸的房仲.代書.融資公司

合作就能取得超額獲利

這洞不可能補，因為補了這洞很多銀行會倒閉，開這洞給人適量超

貸反而不會倒閉，所以炒房產業鏈很安全，但是要找懂炒房機制的

代書..房仲..建商..建築師，通常透過黑道比較快，黑道很多門路也

很多人頭戶可以辦超貸，通常分帳都是

黑道拿2成/屋主5成，人頭戶培養3成所以要拉高超貸金額才划得來

PS: 建議現行花錢找代書或者會計師熟識的銀行可以快速超額貸款

      代書或者會計師都有私下配合分帳或私交，可以避免不熟流程退件

      通常找代書或會計師進行房產超貸要給總金額5%~8%，這洞BUG不可能補

很多人看到政府打炒房會期待房價跌盤，但是台灣是不會打炒房的

，在台灣你完全無需擔心房地產會崩盤，甚至你可以用房產無期限

向銀行掏錢，把風險轉嫁到銀行，子子孫孫都可以用

為什麼說台灣打炒房荒謬，台灣打炒房在於制度上完全文不對題

，台灣打炒房卻打到收入有限的買房者，對於有資金有金流的完全沒差

，先進制度是針對有資金炒房建商以及投資客炒房使其虧損無法疊高價格

，台灣制度是防止一般人買房，可以讓有資金的有金流的優良履歷者炒房

(有限貸令最高4000萬)，左手賣右手獲利無法超過4000萬

為何說台灣房產是可以炒的呢，其實很簡單，台灣機制問題而已

1: 外國有售屋稅，只要售屋每年要繳交售金的2%稅，避免亂喊價

2:外國銀行鑑價房產每年皆有折舊，折舊無法超貸，台灣則可以

    老房屋還可以超貸，台灣是由屋主喊價銀行放貸，台灣也可以做AB約

台灣房產新建案是建商開價，銀行付款(現況8成貸款)，簡單說左手賣右手

銀行貸款價格還可以自己訂，這完全沒問題，重點是要有金流，通常台灣很多

有2個公司行號用來節稅，順便就可以炒房，風險銀行承擔，自己完全避險

歐美是銀行鑑價，銷售房屋只能明公開建案可貸款金額，超出只能自己現金

(歐美建案很少超出貸款)，台灣買房不炒房就是慢性自殺

在歐美先進制度下炒房幾乎不可能，歐美房產有售屋稅2%，你要賣

2千萬要先繳交2%售屋稅給政府，防止有人假賣房真炒房產價格

歐美銀行，日本銀行制度針對二手屋中古屋每年折舊，40年歸零老房屋無法貸款

或者很低標貸款或者現金購買

台灣這些都沒有沒有，簡單說在台灣2手房屋中古屋你也可以超貸，你

只需要用公司行號，請會計師做6年營收資料，進帳資料(費用約總金額5%給會計師)，

這樣你就可以拿二手房屋去銀行超貸，銀行變成你家提款機，要多少隨你提領

台灣很多公司為了節稅，會登記2間以上公司，這樣就能左手賣右手超貸炒房

，這也是台灣島內銀行BUG，存在50幾年了，實價登錄以後更好辦理用房產超貸

，這個銀行BUG至今都還可以使用

台灣沒有歐美這些防止房產機制，亂打炒房不會有效果，認真來說，台灣打炒房就是

進場時機，政府打炒房縮銀根，投資客進場用現金6折購房產，大型建商都會培養自己

的投資客用現金收房，5年~10年後再丟進去市場還很賺，獲利驚人

銀行認定是營收，不會管房產殘餘價值，超貸以後繳貸款5年後房子丟給銀行即可

，完全沒刑責，也抓不到，建商也是這樣超貸，鑽銀行BUG賺大錢移民，外國人也是這樣

掏銀行錢，在台灣完全避險

在台灣房產是商品可以炒，拿來住你就虧大了，現行5年45%重稅其實還很好賺

，預售屋不能換約並不影響炒房，若是有現金更好辦炒房，因為有現金買房可以6折

，不過6折要熟識建商才行(銀行收4成)

近來預售屋換約被政府禁止，以為打炒房是預售屋問題而已，炒房跟預售屋關聯其實不大

，原因在於獲利，炒房獲利來源真正是銀行的錢，炒房客簡單來說就是能把房子賣

銀行的高手，讓銀行用超高價買房，俗稱超貸

銀行是如何鑑定房價行情的，其中一環就是實價登陸，這時候建商或投資客就用現金左手賣右手

，先建立附近高價成交實登，再來就是買人頭養金流，目前最好養的就是軍公教人員身分來超貸

，最後一步就是向友好銀行瞭解超貸過件細節(通常銀行需要業績都一定會教超貸細節)，當然他

們不會稱為超貸，他們會稱房貸，放款細節

許多人不知道人頭戶支撐了台灣房價，養人頭戶也是得花不少錢培養，通常在房仲業找人頭比較方便

內行的有建築工班都知道，以現在建築成本三層樓透天房屋混泥土，豪華磁磚，面積45坪

一般人蓋建成本落在500萬~650區間，9成建案都是建商跟地主合蓋，地主出土地

建商的成本又比一般人更低，大約低30~45%，建商成本約在450萬上下，這就是為甚麼

建商要買人頭養金流超貸，這種穩賺不賠暴利連外國人都要來台灣炒房

現在房價建商投資客扣除成本淨獲利至少在1000萬~2500萬區間，看地段，依都市發展區

為主，都市跟都市發展區甚至能賺更多，二手屋也能超貸，市場很缺能超貸物件，要能超

貸物件地點以及格局很重要

預售屋獲利其實不多，真正多的炒房客把房子賣銀行技巧至少獲利破千萬，這才是

真正炒房，有些炒房客只是人頭戶而已，戶頭金流是被造假出來的，跟金主炒房分帳

，銀行是看金流不看房屋價值，只要你金流能貸1億，你買破房子銀行也會拿錢給你

注意，附近實價登陸要有1億實登，建商或建築師大戶會先用現金左手賣右手方式炒實登

超貸以後就是規劃繳一陣子貸款，然後金流人頭戶也必須取出現金不能放銀行，最後房子

丟銀行即可，這樣就能真正獲利破千萬以上，這些銀行決不會防堵，因為政治大戶跟所屬

組織系統都在玩超貸，為了防止民怨最多超貸條件改變而已，這種炒房都是私約密約外人

是無法檢舉的，除非發生黑吃黑或分贓不均才有可能，所以檢舉炒房基本上難執行

所以預售屋根本不是炒房重點，新屋做AB約超貸至少7成而且無法抓到

，現行預售屋禁止換約對資本充足炒房客完全沒差，炒房客可以拿現金炒房，現金買房6折

長期配合的私約抓不到是個重大問題，以前資本多的炒房客就是這樣累積資本的，現在預售屋

禁止換約只是拉長閉鎖期而已，炒房投資客本來就是玩長期持有，通常都持有8年~25年區間

在用人頭戶超貸一次

炒房建商以及投資客故意把風向說成成本漲，但很多民眾不知道炒房跟成本是不同的

炒房主要是超貸，把房子賣給銀行技巧，炒房跟成本完全不相干，炒房是把房價盡最大

能力提高又不被發現，這些技巧通常必須了解金融運作方式以及過件方法，所以必須有

資深銀行員指導或者銀行放貸理專做建商顧問，建商在養人頭製造假金流來超貸

說明是為了避免在不知道情況下違法，但政策若讓違法獲利大反而導致多數願意違法

房 仲 好 做 嗎 ?是許多想轉職的人最想知道的

筆者以前就是房仲基層做起，甚至做到開房仲店賺錢，以前當房仲成交率高

，以前當房仲收入6~15萬不是問題，還有獎金，現在當房仲得變成人頭戶還

未必能賺錢

房仲業其實很好理解，跟中古車/二手車原理一樣，開一家房仲店得要先有自己

物件房，1家房仲店至少要15~30間自己的房屋來掛賣，這些物件都是從急需用錢

的屋主手中以超低價格收購而來，因為屋主沒有培養自己的人頭戶難貸款，貸款程序多

由於房屋物件比汽車難賣很多，所以通常就是每天應徵，每天藉由訓練新房仲灌輸

房產買賣知識，使新房仲不知不覺中覺得房子很值錢，買來自己轉賣就能賺一筆錢

，新房仲不知道其實自己已變成房仲店眼中肥羊，【過程中絕不能提到新房仲買房】

【甚至有些老練房仲店故意規定房仲不得買房】，心理學中【這樣更能激起房仲買房慾望】

，新房仲買了物件後房仲店又再次替他掛賣，一舉2得

通常房仲店把其他屋主委託物件PO網加價賣，不是為了成交，而是為了讓屋主資金

留在房產更久，100個屋主委託要賣，會有10~20個屋主急需變賣房產換資金，這時

屋主只能用低於行情賣房仲店或者房仲店的人頭戶，換句話說，讓屋主賣出去了房仲店

反而賺得少

還有一種很無良較沒道德，萬一房仲收入不穩又急需用錢的，藉由購買房仲店的房產物

件用超貸方式，超貸比例通常5/5分或6/4分，房屋進價200萬的房屋超貸700萬，急須

用錢的房仲拿350萬元，店家拿350萬，由新房仲繳貸款，通常繳1~2年就拒繳了，這情況很常見

，房仲業很多秘辛是很多新手房仲永遠不會知道的，房仲工作心得分享

房仲要考證照，不難好過，很多人熱心在房仲業服務，卻被炒房房仲

炒高價格，多數房屋無法成交，害到多數好房仲

房仲店光應徵卻沒提升業務員薪水，一昧教育說努力開發物件，努力帶看

來哄騙新進人員，歐美日房產機制健全，防漏洞完善，歐美日從事房仲

年收約萬250萬~450萬區間，台灣房仲店利用漏洞炒房哄騙新進人員導致

人如流水淪為洗人頭行業卻絕口不提

以前做房仲不用證照，胡搞瞎搞，現在要證照就有保障嗎

大家聽過原廠培養的買車業務(7折買新車)，有聽過買房業務嗎?，沒有

對吧，也不知道買房業務執行的工作內容是什麼，房仲店永遠不會教你

的培養買房業務黑暗手法，完全規避法規合法炒房，穩賺不賠專把房子

賣銀行

通常炒房的房仲很多會找親朋好友或自己趁低價買進，然後委託別的房

仲同行賣高，這種很常見

【新房仲有些原本就有房產，房仲店也透過機制把新房仲的房產變成自家物件掛賣】

新房仲的房產也是房仲店整年藉由應徵洗人頭的重點之一

房仲業有配合的銀行，買房成本低錢又是銀行出的，炒房房仲這類型目

前至少有5成~6成炒房

房仲業，保險業，直銷業模式都一樣，行徵人之便貫洗腦之實

白話說法就是用徵人的方式來進行洗腦炒房，讓應徵的人變成消費者

，房仲工作時間沒有固定，很多人進入房仲業卻變成消費者買房當人頭戶

房仲的工作門檻低，整年都在缺人，其實是有原因的，多數

的房仲是真的認真在經營市場，有少數房仲是在炒房，有些

房仲則是跟風炒房屋價格

現在7成的人頭房仲炒房，3成的房仲努力工作卻收入不穩，非常不公平

房仲都是私營的店家店面，房仲店他們如何經營呢，靠抽成

而已嗎?，NO，在這裡能讓你知道瞠目結舌的目的房仲業秘密

做房仲的大家都知道是靠佣金，但抽佣金是幌子，大家都知道

房仲業沒薪資，有些打著6個月有薪水當幌子，房仲業整年都在應徵

人，很多人卻不知道目的

房仲店整年都在徵人，其實真正目的是為了洗腦你當人頭買房，加入

炒房行列，期間前輩帶你掃街，開發，讓你當房仲時都能察覺到房價

一段時間就飆漲，有些房仲店家會左手賣右手，創造假實登，在讓房仲看

成交金額，用別人成交案例..用潛意識方式【洗腦新房仲買房投資】

，洗腦過程精細，新進員工在當房仲過程中都以為自己是在做房仲工作

很多新房仲願意炒房人頭，簽AB約炒房，原因是有建商跟銀行當顧問

超貸還有錢可以領

房仲當人頭超貸通常可以分拿35%~60%區間，錢拿了要負責扛貸款

2~3年後，然後再把房子丟銀行，通常會找有用錢急迫性的房仲來當

，日後得面對銀行委外催繳，好處就是能拿一大筆錢

房仲業店經營抽房仲的佣金，還能洗腦新員工投資買房，新房仲根本不知道

，房仲業人流來來去去，全台當過房仲人口至少90萬，很多人被拉來投資，

資金卻卡住

今天筆者來說明如何利用炒房洗錢

炒房能洗錢很多人摸不著頭緒

備註說明:

目前的升息.打預售.控管企業買房.限貸4~5成.檢舉制度只影響小資族

1-升息對投資客反而有幫助，升息能抵稅額更多

2-打預售只對對於小資族影響，對專業投資客無影響

3-限貸4~5成，仔細看字面上意思，成數是依照賣價定義的

   例如原本要賣2千萬，你就喊賣6千萬即可，喊賣時間拉長10年以上即可破解

    ，喊價不用繳稅金

4-檢舉制度通常不會有效，因為AB約是屬於私約，只有兩方知道，而且都是親朋

   好友，再者獎金通常不會多，炒房比較多..好賺，取其平衡私約比較好賺檢舉不好賺

現在洗錢是購買房產，然後在進行超貸
，熟識互做AB約一舉兩得，賣方與買方皆大賺

透過房產洗錢洗錢有下列好處
1-不當金流不必放進銀行，直接
  購買房產搭配金流戶洗錢可超貸

2-房產有央行掛保證，只須再養個人金流
  就可以超貸，超額貸款後房屋丟給銀行
  ，一般上班族較難操作成功

3-央行認定房產價值高，比金銀珠寶
  好流通，有個人收入金流證明超貸容易過

4-房產貸款算負債，利息可以提列抵稅，
  所以收入大戶越買越貴賺越多，等於用稅買房
  ，這種不用做AB約也賺，個人也能操作
  這種要能售出房產才算獲利

二手屋(中古屋)也能依此操作，房屋是利用
銀行制度先超貸養房...再超貸，接下來說明步驟

花時間準備以下配件

找間房屋物件，培養個人金流，找個親朋好友左手賣右手
，找都市發展內房屋物件(要找住宅地目)

先買新房，例如買2千萬，再放到房仲業藉由制度故意喊
高價去炒順便定錨

房產地點要在都市發展區域範圍內，養金流，20年後
可以炒到3~4倍房價

成本2千萬..20年後能賺到4千萬，只要具備

【個人金流..都市發展區內房屋..信任的親朋好】

友三個要件，就能房屋賣銀行賺大錢

再來就是找親朋好友左手賣右手超貸6千萬絕對可以過件

，沒過件換間銀行超貸...如不行要花時間培養打聽鑑價師

超貸成功再依7/3分帳，這樣炒房模式如果能塞費用給銀行貸款主管或者
鑑定師通常是1~2%，說不定能超貸到7千萬，然後繳個
5~8年房子丟給銀行

以上這些是新手法已經流行25年以上，央行無法防堵

左手賣右手以及AB約，犯法炒房是對社會瓦解，公布這篇就是勸大家別違法

實價登錄近年投資客低價收購房屋常故意在備註欄寫親友之間交易.員工.股東之交易

這九成都是炒房房仲店跟投資客收那種無法再貸人口的物件，日後轉賣用的，有備註

這種的9.8成都是投資客物件居多很好辨識

看房是不是常常聽到仲介跟你說下斡旋金

，鼓舞你趕快下斡旋先搶先贏，後面斡旋糾紛很多

跟你說下斡旋金是跟屋主議價，跟你說斡旋金是為了確保

議價完成防止有人反悔，說成斡旋金是雙方保障

斡旋金是可以退的，無息退款，斡旋金多少不是幾%，

房價喊1千萬，斡旋金5000元也是可以，斡旋金契約要仔細閱讀

其實那是一舉兩得的話術，仲介只是要你的斡旋合約給下一位看

，製造很多人搶這間房的效果

炒房害到的是可憐的房仲以及廣大持有房屋者，需要用錢時卻換不到同等價值現金

可用，許多持屋者感到疑惑，為何別人的房屋賣高價格，好換到同等現值現金脫手

，自己的20年賣不出去，不知道自己要跟房仲或代書做AB約才賣得掉

例如40年老屋要賣1千萬，潛規則自己得配合代書或者房仲業者培養的人頭超貸

2千萬，只要屋主願意配合，就一定有配合的銀行+收房的人頭戶出來購買

(建商收土地或合建也都是這樣買，土地要賣5千萬，地主就得配合建商合貸2億5千萬)

【5千萬地主拿走，2億歸還建商，貸款建商繳，房子蓋好建商與投機客再AB約超貸一次】

不配合40年老屋可能就只值200萬~400萬只能賣房仲店業務，甚至賣30年也無人下

手買，這就是炒房，至目前沒人敢講出這一區塊，這區塊是房仲店以及投資客賺大錢方式

斡旋金有時候是房仲店給自家房仲看的效果，要讓自家涉世未深的

房仲當人頭買下來，這樣房子變成自家店的轉賣品，房仲店可再賺一次，

這套路是目前房仲店越開越多間的獲利方式，這也是為什麼房仲1年365天都在

徵人(無固定薪水)，360天都在找人徵人的行業俗稱洗人頭，讓新人

進來看見前輩當人頭自己買房再轉手賣房很好賺【真實套路都是左手賣右手】這不違法

多數房仲自己買房囤房為多數，說服客戶買房很困難，但是要讓自家房仲當人頭買房簡單多了

，房仲整年都在缺人，主要目的是把應徵的人洗腦變成買房囤房消費者

房仲店通常不會曝光自己店的專屬物件房

多數房仲店委售其實不是主要營業目的，房仲店主要獲利來源是收地段屋況不錯的低價房來

超貸高價轉賣，房仲店需要開發屋主委售，但房仲店並不想屋主把房賣出去，房仲店是在觀察哪

些屋主急用現金願意把房產低價賣給房仲店或房仲業務(俗稱買房人頭)，所以你開價斡旋多數

會被通知你開太低了屋主不賣，(有些屋主要簽獎金返還)，例如屋主要賣1000萬，房仲賣了

1500萬，500萬要當獎金賞給房仲店

(只限於未實登房產，有實豋的房產雖然可操作但屋主較不願意，有稅成本)

，變相AB約進階版內容完全避開刑責，通常屋主房子變換現金卡太久嚇到，能賣出去就好，錢也收到

通常都願意給房仲店

所以你就知道為甚麼房仲店為甚麼都要PO網開高價了吧，若是屋主委賣

1000萬，你開價1000萬房仲店也不太想成交，不開張則已一開張吃3年

房仲店比超商比藥局還多間就是這原因，台灣人頭戶是全世界最多的地方

許多房仲店收集一般需求民眾開價，利用優先權讓自己房仲人頭收購，1

間房產有4組人開價以上就會被圈紅

然後在收集開價範圍，開價範圍房仲店會收集6~10組來比對，然後在

跟屋主大幅度砍價，砍價若成功就收購起來自己放著，這邏輯其實很正確

但也有風險，好處是有6組開價過，較不擔心日後賣不掉，風險是2023年

空屋攀升有166萬棟，人口紅利減少，越來越多人開價後不買，測試性開價

所以有些消費者會把物件收集起來，等1~2年花錢1000~1500元請熟識代書

聯絡，開價給屋主試試，不透過房仲，斡旋金付出去多數沒效果還返頭要你加價

斡旋金也只是房仲故意測試你的手段而已，故意讓你掉進想要買

房情緒陷阱，製造讓買方陷入自卑的手段之一，但你可能不知道

缺現金的屋主比你更自卑

其實你根本無需看房，只需一通電話告知仲介，要低價脫手時

通知你去看房即可，其他一概別理，根本不須斡旋

很多是聯賣，仲介也根本沒去找屋主談議價，只跟你說屋主不願降價

反要你添高金額，你付出的斡旋金從頭到尾都是要跟你提高價格的

邏輯你認真想想，提高屋價應該是屋主自己要出斡旋金，屋主要來跟

你斡旋提高價格才對，房仲的房屋一堆，卻找不到買的人

全台灣空屋約98萬棟(2022年統計166萬棟空屋)

，待售空屋64萬棟(2022年攀升到138萬)，

待售超過15年房屋約92萬棟，(房仲店全台8千多家)

，需求買房人口約26萬~33萬人(每年需求)

你買不到房是因為你沒進入房仲店當人頭戶，你有資格當人頭戶時就會知道

你買不完，一樣沒錢多買，有時候我們開玩笑:沒買房的只有2種人

1-投機客，知道房產風險，持有房產無法隨時變賣轉移，與人財物糾紛時會被扣押抵債

    投機客本身都是租房，工作以炒房為任務

2-就是【沒當過房仲】或者當過房仲無法變成買房人頭戶的人，只有這2種人買不到房產

   只能被迫消費高價房產

，等房仲PO網下架以後你過1個月查詢實豋，沒賣出你找附近代書

或鄰居幫你牽線，你包紅包給他還比仲介費省

其實你以為你買不到房，但是你做過房仲你就知道賣不出去的房屋

更多，有些炒房的仲介本身也不想房屋賣出去，因為能跟屋主用各

種名目敲些費用出來

目前台灣投資被套牢空房屋數量驚人，平均每位人口要購買3棟

才消化的完，很多人看網路PO，卻沒實際做功課，沒自己去問鄰居

，調第二類謄本親自跟屋主談價(若是房仲店的物件就會失敗還會被兇)

有些炒房仲介會故意洗腦屋主賣高，通常賣高屋主也不會拒絕

另一種是投資客聯手仲介PO高釣魚，賣出去投資客跟仲介8/2分帳

有些是7/3分帳，投資客想盡辦法是要把房屋高價賣給銀行，前動作

就是先PO高價，再養人頭戶的金流，然後超貸

有些炒房仲介故意PO出高額價格出來放在各大媒體以及網路定錨，

主要是讓其他人跟風，降低屋主脫手機會以達到炒房效果

從頭到尾根本不需要斡旋，買賣是一拍兩瞪眼的，要賣房的一堆

想買房的千萬別再網路看而已，很多房屋賣20幾年，手軟了只在門口貼售

你也可以私底下去申請第二類謄本，自行聯絡屋主開價給他，通常過2~3年

就有機率買到房，而且很實惠價，也可以跟鄰居詢問，問鄰居屋主聯絡方式，

請附近代書聯絡屋主洽談都是方法

其實多數房仲很辛苦，也很認真，但是也有不少房仲跟投資客聯手炒作，亂喊

價又不用繳稅金

現在【炒房型房仲】比例多於【安分守己型房仲】，得仔細才能避免自己被

炒房型的房仲拖入繳高房貸深淵，炒房型房仲目前比例至少7成

我們需要安分守己的房仲提供服務，對安分守己的房仲應該鼓勵

，許多房仲人誤以為很多人不喜歡房仲，事實上是進入房仲業被洗，知情套路

的離職房仲反感，他們知道這樣產業不健康