實價登錄近年投資客低價收購房屋常故意在備註欄寫親友之間交易.員工.股東之交易
這九成都是炒房房仲店跟投資客收那種無法再貸人口的物件，日後轉賣用的，有備註
這種的9.8成都是投資客物件居多很好辨識
111.11.10補充，炒房投資客要超貸盡量找找代書或親朋好友運用左手賣右手方式
先建立實價登錄，銀行日後鑑價會參考實登
例如:用房產要超貸2千萬，實價登錄就要建立3千萬
這樣就能向銀行超貸2千萬，要給代書費約3%~5%
費用，用實價登錄可以抗折舊，也能超貸一舉2得
111.10.20補充:很多人問殘值，這方面可要求屋主或房仲一開始
先提供銀行估價房子可貸款金額，你看上的房屋殘值可
貸款額度給你參考
，不是你去問銀行你可以貸款多少，順序別搞混，
，你要看的房子先請房仲或屋主提供銀行鑑價證明其貸款價值
，這很重要，日後有法律認定問題，好的房仲很多，一定會幫你處理
房屋是有耐用度的，建物耐用度影響折舊率
土地沒有蓋房屋並不值錢，蓋建房屋成本佔比較重
炒房害到的是可憐的房仲以及廣大持有房屋者，需要用錢時卻換不到同等價值現金
可用，許多持屋者感到疑惑，為何別人的房屋賣高價格，好換到同等現值現金脫手
，自己的20年賣不出去，不知道潛規則自己要跟房仲或代書做AB約才賣得掉
例如40年老屋要賣1千萬，自己得配合代書或者房仲業者培養的人頭超貸2千萬，只
要屋主願意配合，就一定有配合的銀行+收房的人頭戶出來購買
(全台符合銀行超貸人頭戶約9萬~12萬人區間，很多人頭戶是合格的超貸戶)，不是
做假資料那種
(建商收土地或合建也都是這樣買，土地要賣5千萬，地主就得配合建商合貸1億5千萬)
不配合40年老屋可能就只值200萬~400萬賣給房仲店業務，甚至賣30年也無人下手
買，這就是炒房，至目前沒人敢講出這一區塊，這區塊是房仲店以及投資客賺大錢方式
全台空屋約90萬棟~110萬棟。親屬之間相互AB約超貸有30萬棟以上，目前待售未售
出房屋有60萬棟，其中待售10年以上40萬棟
看房看得夠多看得夠久你會發現，持房屋很多繳貸款，又換屋..舊屋還未售出換大屋型又繳一筆，
繳貸款繳到自卑的屋主很多，投機客很多是租屋，規避閃避法令..房產容易被扣押，現金流通性高
，出問題隨時可以轉出至海外
全台房仲從業人員約28萬~40萬區間人口，房仲業是很重要職務，房屋交易量須讓其達
到50~60萬棟，房仲人員才能維持穩定收入，台灣房仲業卻扭曲變成吸收人頭行業
政府放任炒房讓交易量只在28萬~35萬棟區間擺動，甚至用打炒房卻不打價格來維持政客
以及商業利益，歐美房產是逐年降低價值，歐美房產在銀行都是負資產，持有稅也較高，
土地房產在銀行是負資產都一樣模式，台灣房產可以超貸，大家努力囤房在高價賣銀行
全台詳細調查工作移動居住需求，變換環境居所需求，婚姻養育居住需求，離異居住需求
，外國移民進來居住需求，房屋整修需求，光這些需求總量每年達50萬件~80萬件區間，
平均每位房仲收入至少可達8萬~15萬區間，只因政府邏輯被少數建商控制，導致房仲要
自己當人頭炒房還未必能賺到錢，變成房仲業多數就業人口收入不穩定
賣不掉的房屋比買房需求者高，購買房產打炒房翻譯過來就是打黃牛作弊，房產自101年
就開始可以透過房產超貸，再貸，到了109年開始黃牛大肆爆發超貸房子丟銀行效應，在
連續打黃牛效應下收斂許多但還是可以超貸，但是銀行曝險高50~70%區間，一般人存的
錢而銀行被掏空，因為炒房黃牛通常在繳貸款6~12年區間，損益門檻到又賣不掉只好不繳
，房子給銀行就好，炒房AB約實判下來大多只是拘役，對投資炒房客來說非常划算
投資客買房很少透過房仲的
【房仲一般通常佣金行情是兩方各1%】有些房仲炒到
賣方4%..買方2%，PO高於實登價賣更無須透過仲介
，通常房仲會告訴你【用實登價格會買不到房】騙你下手買
投資客都是自己調第二類謄本
或者請熟識代書去跟鄰居打聽介紹，有買到房屋包個大紅包給鄰居
，再不然..隔些時間屋主與房仲合約過後很大機會就能買到實惠價格
，有些屋主本身有可能就是房仲被套牢，那種物件他也賣不出去
要等他被法拍或快掛了才會含恨鬆手
房仲業，保險業，直銷業模式都一樣，行徵人之便貫洗腦之實
白話說法就是用徵人的方式來進行洗腦炒房，讓應徵的人變成消費者
炒房主要是讓房子賣不去，很多人以為是讓消費者買不到，因為炒房
過程是讓房屋無法變換現金避免供過於求崩盤，但是有現金者卻沒差
房仲店都是私營的，炒房主要目的是洗腦新進房仲買房炒
，所以房仲整年都會刊登缺人，藉此吸收新人來洗腦炒房好賺
，因此多數沒薪水，或者6個月有薪水而已
炒房可以讓新進房仲當人頭戶購買房產，甚至鼓勵新進
房仲當人頭超貸可以拿3~4成金額，1000萬可以拿300
萬~400萬，很多缺錢的都可以在這拿到大筆錢
店家也有佣金，利息以及手費費可以賺
屋主可以把房產賣出去，一舉3得
房仲店用徵人方式洗人流灌輸洗腦，導致沒錢炒房的多數房仲收入低，
收入不穩，很多沒炒房的房仲只好兼職賣保險或賣車
多數的房仲努力服務，卻被炒房房仲拖下水，收入不穩
記住:買網路PO的價格往往都是害自己變屋奴
房仲本身就會慫恿屋主賣高，目的就是要屋主放
著賣不出去讓雨水以及灰塵快速腐蝕房屋
有些很久沒賣出去的房屋物件，屋主又急著脫手，只好賤價賣房仲店
不肖房仲還會慢慢加價PO網製造越晚買越貴的效果，看見這種就是
房仲要先查詢所屬店家，這就是炒房房仲不能信，要非常小心
也有許多屋主本身就是房仲，資金卡住在房產沒錢
照顧房屋，591房仲網，好房網，樂屋網
多數是屋主跟房仲在看居多，他們深怕賣便宜了
吃虧，又不敢面對實價登錄上的二手房價事實
房仲主要狩獵的是現行賣屋的屋主，二手屋通常
會有老舊需要翻修，屋主若是不熟翻修就會請房仲處理
，房仲在跟自己工班拆分利潤，所以屋況維持得好房仲
反而會慫恿屋主拉高售價，使房屋賣不出去，賣不出去
房仲店反而有錢可以賺
屋價PO高通常屋主不介意，屋主不知道置放越久沒人住
老舊的越快，就能宰屋主翻修，所以屋主才是房仲肥羊
，通常慫恿屋主翻修賺的比賣房好賺，所以一般不拆破屬
於行業潛規則
市場出現一種左手賣右手的炒房手法，很多中古屋為了日後能再超貸
，需要先做實價登錄炒高，市場出現一種服務，製造實登服務，費用
約總金額1%~3%，藉此透過做高實價登錄炒高房價
房屋是【負資產】，建商跟房仲故意炒的，反正亂喊價又不用繳稅金，
也不用收房屯庫存，能喊多高就喊多高，通常實登高價都是建商
人頭戶故意做高的，還有洗錢大戶也需要做高
現在有實價可以參考，只需通知屋主開最低收購價來考慮，若開太高價就翹二郎腿拒收
，資金卡在房產的二手屋主(炒屋黃牛)很多，資金卡在房產的人很多，他們
也沒多餘的錢整理房屋，連請人打掃顧房的錢也沒有，更無法接受虧錢賣房
，房仲常常會說屋主不缺錢，企圖騙你快下手，不缺錢又為甚麼要賣房呢
然後房仲又替屋主想一堆理由，不敢承認屋主賣房就是缺錢
(實價登入以後現在我們都叫屋主開合理價過來參考)，在考慮收不收，不合理
售價請他找別人，錢我們留著比較好用，我們愛莫能助
有些房仲不會講話，會說有組客人多喜歡這房子，本來要下訂金，後來又
貸款沒通過，或者說他老婆不喜歡所以沒買，你喜歡快下斡旋..等等騙你
快下手，下手斡旋以後再說屋主嫌太便宜要提高售價
記住:你有錢才去看房的，屋主就是沒錢才會賣房的，這邏輯永遠不會變
還要記住: 會給房仲賣的房屋9成都一定有某方面問題，價格也是問題呦
，你是在房屋問題中選擇你比較不在意的
有錢的屋主會請人打掃顧房，往往屋況還不錯，有錢屋主往往不用拿房屋
出來賣，虧錢賣也不會猶豫
這裡是用透天房屋棟來評估，若是電梯大樓，華夏價值
更低，為什麼可參閱我提的電梯大樓，華夏癥結問題概況
老房屋不但要看折舊，超過45年屋齡想重蓋還得考慮一筆龐
大拆除費用，看到標題寫【買地送厝】，別高興....拆除費用
請人估一下就知道多貴
不是大馬路邊就以為是好地段，空汙或鄰近嫌惡設施得
注意，不慎選可是會讓你花錢買高房貸還要長跑醫院治
療，或整天提心吊膽過生活
賣方說房屋鄰近家樂福，你得想想家樂福你不是每天去，但
家樂福車流卻讓你每天飽受小孩危險以及出入不便甚至塞車
那是減分不是加分，這麼好請屋主繼續留著或以後自住千萬
別賣....他自己都不住了就代表對他而言這房屋是不符他需求
的狀況
買賣中古屋要注意房子建好幾年了，實際屋齡幾年，不要
被翻修拉皮給騙了，屋齡折舊不會算容易被騙，所以你得
搞懂房屋折舊
銀行設定房屋年限最長50年，也就是說50年房屋連銀行
都不想要收殘值歸零，所以二手屋，中古屋一定要看殘值
，中古屋貸款是依照你的工作收入經濟狀況評估，而非
二手房屋
學經濟都知道，房屋流通性非常不好，錢的流通性是最高的
，不然你看賣房的你能拿豬肉跟他換嗎，他肯定不要只要錢
所以掌握錢的佔盡優勢，他賣900萬..你就說300萬還怕開多就好
，轉身就走，還可以不用開價，請屋主降價到你滿意為止也行
銀行是要確保你能持續繳房屋貸款，銀行不想要房屋，
二手屋貸款是依你收入跟經濟條件..是你要繳，所以你才是開價方
，而非照屋主價格走，銀行放款給二手屋主都是依照殘值的
，二手屋主貸不出高額款的，屋主價格是參考而已
以下用混泥土蓋建房屋看殘值，磚類殘值更低
中古屋，二手屋殘值如何看，以下提供範例給你參考
上述是依照百分比(%)來看殘值，買1000萬房屋，50年房屋對銀
行來說殘值也是0，是買方賦予二手房屋價值，銀行是依你收入
條件放貸款，不是依照房屋殘值，在銀行眼中，50年限到殘值就是0
，所以買方要謹慎開價，屋主賣價是參考值而以，開價給屋主是不用
不好意思
買2000萬房屋50年限到對銀行來看待殘值也是0，所以別認為要買
房屋開低價有不入流感覺，你已經比銀行高太多了
接近五十年的房屋你敢住嗎?，很多屋主自己發覺房屋異狀才趕緊搬離的
多數屋主是天真的，他們也會上房仲網觀察房價，以為那是成交價
記住一個邏輯，錢放在身上比較好用，屋主資金被套牢，要賣就代表房屋對
她不好用
所以屋主才想變賣換現金，錢的用途廣泛，房屋用途狹隘，所以買方才是
主軸
拿著錢四處旅遊，出國旅行，吃吃喝喝當退休金使用，錢放在身上都安心，
房屋沒變賣她永遠只能放在那裏看爽的，錢比較好用
屋主房屋賣不出去，變換不了現金就是他們的致命點
房子要賣的屋主代表出現幾個徵兆，他們自卑不會承認
1 屋主缺錢了，而錢在你身上，有錢的你比較爽，比較有優勢
2 屋主年紀大了，快掛了，遺產中房子沒變賣兒女不好分，所以想換錢比較實際
而錢在你身上，具備開價優勢，盡情開價調戲屋主吧
3 屋主換房，想把舊屋賣掉繳房貸，換屋的很多自身就是房奴，他們想拉高舊房
房價，錢在你身上就是優勢
4 這房子是淹水區域，屋主淹怕了要搬離，房貸還在繳要找下一個承接房屋
買房務必先問近30年來淹水狀況，很多屋主繳房貸買到淹水屋，急著脫手
你可能不知道房仲PO出來賣的95%房屋，多數賣不出去，屋主吞回去
，要再賣得降低價格，1棟房屋平均賣出去要花13~25年，30年以上房屋甚至變遺產居多，
買方看房時間平均是5~8年，甚至有慢慢看超過12年的買方很多，急著買通常都是繳交高房貸族
超過50年房屋混泥土結構鬆垮，鋼筋腐蝕不耐用等問題
，會有脫落問題，鬆垮遭遇地震整片掉下來會壓傷人
台灣混泥土配方蓋建物是沒有測試年限的，耐用度低
一般買房屋得特別注意地目，須注意是否為農舍，農建地
乙種或丙種地目，如果是那就得注意是否違建，這種地目
增建的違建會使價格更低，平均得在殘值再扣10%，而且
除非你是農民身分還有農業生產
，這種房屋有很大爭議，現在政府增建(即違建抓)得嚴格，
最好別下手
二手屋一定要看權狀內的坪數，例如很多房屋建坪寫34，
卻蓋3層，這種就是違建物，很多屋主趕快要脫手，所以
要謹慎，房仲美化語言會說增建物，事實那就是違建物
，可以被報拆除
以上是針對中古房屋殘值給大家參考，針對房屋殘值都可套用
地段是針對附近生活設施方便，房屋是有年限的，不會開價通
常都是繳高額房貸人口
房屋殘值是依照每個人價值觀而論，提供參考
AB合約買新房可看我另一篇文章，搜尋，AB約違法但獲利大
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