別再問了
再三提醒:買房看房前務必讓房仲通知屋主，出示銀行對房屋之鑑價證明，很重要，日後會有
法律上認定問題，好房仲一定會幫你處理，很多好房仲不用問也都會拿出銀行鑑價證明
112.5.20補充 現在有些建商專找軍公教人員，500大企業人員不用簽AB約也能使用AB約，
原因是他們過超貸機率較大，以下是操作範例: 軍公教人員，500大企業人員
通過超貸以後由建商藉由親友匯款至房貸帳戶10年~15年，後面年數由購房者
繳，也有建商與投機客各自匯款50%/50%進貸款專戶，有人想問建商不繳怎辦
，不繳就會爆發AB約超貸，銀行會追回建商款項會
受到波及，建商一定會繳，一樣沒AB約文件也能相互得利培養買房人頭戶
由於建商與投機客各自繳都有受益也無須AB合約，所以不會爆發AB約，相當明智
的作法
實價登錄近年投資客低價收購房屋常故意在備註欄寫親友之間交易.員工.股東之交易
這九成都是炒房房仲店跟投資客收那種無法再貸人口的物件，日後轉賣用的，有備註
這種的9.8成都是投資客物件居多很好辨識
買不起這詞對一般是用來激將法的，2020年全台空屋攀升到160萬棟，目前
待售未售出房屋有60萬棟，其中待售10年以上40萬棟
，賣不掉的房屋比買房需求者高，購買房產打炒房翻譯過來就是打黃牛作弊，房產自101年開始就
開始可以透過房產超貸，再貸，到了109年開始黃牛大肆爆發超貸房子丟銀行效應，在
連續打黃牛效應下收斂許多但還是可以超貸，但是銀行曝險高50~70%區間，一般人存的
錢而銀行被掏空就看未來10年~15內有哪些銀行體質不好瀕臨倒閉風險提高，因為炒房黃牛
通常在繳貸款6~12年區間，損益門檻到又賣不掉只好不繳，房子給銀行就好
，炒房AB約實判下來大多只是拘役，對投資炒房客來說非常划算
外國防炒房自我檢舉有免責條款，還有獎金可以分，台灣沒有這制度，政府制度讓AB約很安全
自2022年政府打炒房實施後，市場只剩下真正投資客能買房，因為投資客能做好銀行貸款所需
條件，自住人口受限銀貸條件以及收入不豐，無法通過貸款
炒房害到的是可憐的房仲以及廣大持有房屋者，需要用錢時卻換不到同等價值現金
可用，許多持屋者感到疑惑，為何別人的房屋賣高價格，好換到同等現值現金脫手
，自己的20年賣不出去，不知道自己要跟房仲或代書做AB約才賣得掉
例如40年老屋要賣1千萬，潛規則自己得配合代書或者房仲業者培養的人頭超貸
2千萬，只要屋主願意配合，就一定有配合的銀行+收房的人頭戶出來購買
(建商收土地或合建也都是這樣買，土地要賣5千萬，地主就得配合建商合貸1億5千萬)
不配合40年老屋可能就只值200萬~400萬只能賣房仲店業務，甚至賣30年也無人下
手買，這就是炒房，至目前沒人敢講出這一區塊，這區塊是房仲店以及投資客賺大錢方式
全台房仲從業人員約28萬~40萬區間人口，房仲業是很重要職務，房屋交易量須讓其達
到50~60萬棟，房仲人員才能維持穩定收入，台灣房仲業卻扭曲變成吸收人頭行業
台灣交易30萬棟，其中18~21萬棟是不透過房仲，全台灣透過房仲的才只有9萬棟至12棟
區間，全台從事房仲人口卻有28~40萬
政府放任炒房讓交易量只在28萬~35萬棟區間擺動，甚至用打炒房卻不打價格來維持政客
以及商業利益，炒房炒到7成持有房產屋主(70%)資金卡裡面，房產賣不出去，收入劇減
歐美房產是逐年降低價值，歐美房產在銀行都是負資產，持有稅也較高，歐美房產買跟賣
合理，少人會囤房，持有居住一段時間就會需要遷移換環境，歐美仲介業平均年收入達
13萬~15萬美金區間
歐美土地跟房產在銀行是負資產只會逐年降低價值，台灣房產可以超貸，大家努力囤房在
高價賣銀行，銀行授權可用人頭戶+房產超貸，炒房只要找到隊友即可，身在台灣不學習
超貸會虧很大
全台詳細調查工作移動居住需求，變換環境居所需求，婚姻養育居住需求，離異居住需求
，外國移民進來居住需求，房屋整修需求，光這些需求總量每年達50萬件~80萬件區間，
平均每位房仲收入至少可達8萬~15萬區間，只因政府邏輯被少數建商控制，導致房仲要
自己當人頭炒房還未必能賺到錢，變成房仲業多數就業人口收入不穩定
112.2.15補充:近期有業界傳出一種新方式AB約，完全不用B約，建商跟炒房客直接用比例匯進去
第三方共同金融專戶，一樣6折買房，例如房產3千萬，炒房投資客先匯進去1800萬
建商透過親屬匯進去專戶1200萬，實登做3000萬，這樣的確規避AB約而且保障雙方，
雙方都無法檢舉對方，也達到炒房定錨售價一舉3得，有任何一方沒匯會自動退款買房契約
不成立，AB約都是不外做的，大咖建商都有自己配合的AB約買房者，外人別想做AB約
許多人問筆者，炒房違法為何那麼多人炒房，是台灣政府問題居多佔7成，投資客佔3成問題，
觀察起來在台灣這問題很簡單，法條那麼多能全部兼顧嗎，無法吧，既然無法周全，投資客就
把法擺一邊，看獲利就好，對投資客而言守法的人本身就是弱勢，守法的人不敢違法獲利也沒
有這些知識，對政治人而言，法條是給一般弱勢人看的，弱勢群無法動用法條，所以炒物資，
炒房相對安全，對投資炒房客而言違法還得抓的到才算，抓到還得舉證，炒房安全度你看過被抓
嗎，有見過炒房投資客合法的嗎?，炒房投資客10萬個炒房才1~5個被抓，是不是很安全
111.12.15補充:很多建商利用炒房制度洗錢【俗稱洗錢AB約】，用房產在台灣收取台幣現金
，在外國用美金或歐元退款，有些用人民幣退款，這種投資客至今未被抓過非常安全，
有些俗稱房匯，這種投資客的需求很特別，買高不買低，房價能追多高就追多高，而
且很多都以現金交易，據估
實價登錄高房價買戶9成都是外匯退款，例如:在台灣台幣買4千萬房產，在外國帳戶
退款100萬美金，這樣房產實際成本才1000萬，通常投資客都具備財力以及金流若辦
4千萬貸款，只能說完美，穩賺不賠
完全避開台灣的銀行金流追蹤，也能無壓力銷售房產，AB約等於很安全的共犯結構
投資客若是辦銀行貸款等於雙賺無成本，也完全避開平均地權條例無法舉證，這些
房匯大戶不用私法人改用個人買房也賺，不用買預售屋直接買成屋，更無須擔心在
台灣AB約留下證據，改在外國簽AB合約
，能在政府打炒房情況不受影響購置高價房產的基本上都是利用買房洗錢的大戶
這些需要洗錢大戶透過建商就能完美不被發現，這就是為什麼財力雄厚建商蓋房子
都賣幾千萬或幾億都有人下手，財力雄厚建商都有多個外國戶口專門洗錢用
，這些洗錢投資客用銀行限貸方式根本無效，重點是要把台幣換成變美金存在外國
銀行帳戶，所以台灣的銀行限貸對大建商有影響但是不影響運作，房子當庫存鎖在
手裡也沒影響，財力雄厚建商都有律師團隊，能把AB約刑責降到最低，這也是為什
炒房在台灣沒刑責，歐美日都有刑責3~5年，就是為了房匯洗錢BUG不能鎖
，金流房產洗錢最大好處能規避銀行追蹤，而且能製造金流斷點沒有人會懷疑
這樣就知道為啥有些房子能億來億交易吧，有交易物洗錢還非常安全，被抓到也無法
舉證洗錢，完全在法律上免責
(9.9成AB約都是親屬之間炒房交易，至今都還可以超貸)
111.10.27補充:現行因放貸成數問題，許多投資客改為現金收房，建商投資客業界有句金言
【打炒房是一時的，投資房產是一輩子都賺錢的】
例如:建商喊賣3千萬，實登做好3千萬，建商用其他帳戶退2千萬
給投資客
這樣日後投資客再辦貸款，銀行鑑價上就會接近成交價8~9成，簡單說就是
利用實價登錄先定錨價格 ，日後銀行鬆了再向銀行辦超貸，看似賠錢，實際
一樣穩賺不賠
例如:新房屋實價登錄3千萬，日後辦理貸款時候銀行不敢也不可能鑑價1千萬
，通常銀行鑑價只敢打8折，3千萬房屋8折也能貸款2千4百萬，短期炒
房左手賣右手45%稅率完全無需擔心，就算課徵80%稅也能賺
(這方式是炒房大絕招)，銀行無法抵抗
45%稅是登錄實登的，45%稅也變成銀行出的，只要能墊高房價就沒
問題，房價能墊多高就務必墊高，日後銀行鑑價也能更高超貸，房產專門賣
銀行，這就是為什麼
短期交易有45%稅還是能炒房手法，培養1個人頭戶能賺2千萬以上也夠移
民退休，超貸出來的錢一定要領出來不可放銀行，最好8成是換成美金
111.8.15補充
PS: 建議現行花錢找代書或者會計師熟識的銀行可以快速超額貸款(須等打炒房鋒頭過後)
代書或者會計師都有私下配合分帳或私交，可以避免不熟流程退件
通常找代書或會計師進行房產超貸要給總金額3%~5%，這洞BUG不可能補
111.3.28補充，現在有些投資客建商已經用A約提高實價登陸，完成流程依口頭B約
退款折讓，現在很多改為現金炒房，有現金通常可以5~6折買房產，
由於口頭承諾B約退款避開法令罰則，沒有B約文件就能規避炒房新重罰
，風險大但獲利依舊很大，政府也不會一直抓，更無法全國審核。AB約安全度高
110.11.12補充:老練的投資客都是找建商做AB約，不可能找代銷，
自從有實登之後AB約正在開始流行，而且墊高實登
物件進入法拍還有保值效果1舉3得，違法做AB約是穩賺不賠的
，通常稅另外計算，2000萬的5%稅100萬..各種稅都不能省，省稅會被抓出AB約
投資客以及建商藉此做AB約(建商專屬合作銀貸才會過件)，墊高房價
還能拖銀行背書，越買越賺錢
例: 銀行貸款實登2000萬房屋，親朋好友AB約折讓退款1200萬，
給建商購屋成本才800萬，墊高實登就算被法拍還有賺，而且
完全抓不到，極少數被抓到的通常都是找代銷做AB約的，代
銷做的AB約根本不可能賺錢，只會被套牢
AB約市場還有一種是建商保證回購價值，跟建商購買房產使用20年以後
，建商會依照合約加價回購，該地區炒房有拉高就能再超貸，建商回購可以
提列支出，讓銀行再次超貸放款給建商，所以配合的投資客穩賺不賠就是這些原因
，早期投資客發現成立建商公司能跟銀行配合炒房好賺，法令也對建商有利，乾脆自己
開營造公司，培養自己的下線投資客，也就是俗稱的房產老鼠會模式，這種類型炒房
建商通常開案沒多久就銷售一空了，這也是為什麼建商要成立多家人頭公司原因之一
很多建築師本身也炒房，房屋賣銀行實在太好賺，操刀建築跟有金流的大戶相互超貸款
例如:建蓋成本1000萬，金流大戶先配合建築師炒貸款買房5000萬，貸出以後建築師6，
大戶4分帳，日後大戶要求建築師再超貸買回，由於無成本建築師拆帳4成，大戶6成
，用培養的人頭公司再超貸一次8千萬，持有15~20年過2手秒賺1.2億，人頭公司以
及房產繳個6~10年貸款後全部丟銀行規避刑則
有些建物甚至一開賣就要賣破億，這些大戶會先用現金流自炒，有實登記錄後過10年~20年在超貸
通常就會好過件，超貸款破億不在少數
很多人認為這BUG能防堵，筆者認為不可能，筆者自信來自於兩點，第一點銀行不可能退出房貸市場
，第二點建商都有熟識的銀行高管顧問，他們會教建商如何超貸房產過件，光這2點就能炒房還無法抓
，無法抓就絕對安全，政府只防的了個人超貸，無法防堵建商跟金流大戶超貸
例如:建商先做AB約房產賣2千萬給投資客，投資客持有20年該地區房價炒到4千萬
，建商再跟投資客做AB約跟合作銀行超貸4千萬，投資客回收2千5百萬要依約退款給建商1500萬
，建商也多了銀行1500萬資金，這種槓桿原理通常不想玩下去就是資金轉移以後房產債務丟
給銀行即可，完全避險，這種回購型AB約槓桿風險較高，通常都是知名有信譽建商跟有信譽
投資客在做居多，而且已流行30幾年
所以為甚麼有很多自建戶，沒做AB約賣不出去就是這原因
通常AB約可以拿到新屋實登5~6折，建商親朋好友可以4折起，建商建築
成本以及工班其實很便宜，比一般自建戶省3分之一
補充:別再問....AB約貸款2000萬不用還嗎?
Q:貸款2000萬，建商800萬獲利了結，稅100萬自己吸收，其他1100萬進口袋
拿來慢慢繳貸款，房屋再丟進去房仲喊賣，直接買空賣空，銀行承擔所有
風險，只要AB約購屋人銀行存款夠就可以通常都能如此誘吊銀行吸收風險
，辦理AB約炒房
炒到房了，銀行撥款後把資金轉移，後續不想繳了就讓銀行
回收房屋丟法拍就好，這時候丟法拍還很保值，炒房完全沒虧損
例如:炒房投資客手頭5千萬，要讓它變8000萬，就是買新房豪宅
，找物件簽AB約，成本2000萬，豪宅銀行可貸做實登5000萬，建商退3000萬，
操作成功完畢，從銀行現賺3000萬，建商退款後投資客錢轉移海外，通常
會賣個20~25年損益門檻才會丟入法拍
【簽AB約30年來從沒有一位投資客被抓過，有實登以後更加好炒房 】
這套洗銀行錢的方式可變化多，自然無法防堵，到目前都還可以用
甚至已有建商跟炒房投資客組成共同體，用自身金流+豪宅就能超貸拐洗銀行錢
，有些炒房投資客甚至用現金作AB合約炒房，一樣可以取得4折新屋，這套
方式在台灣可以一用再用，就算銀行知道.，也無法防堵的BUG
故意墊高實登炒房對壟斷承攬政府工程有效應，這細節有機會再說明
筆者有空再描訴左手賣右手破億座實登，能避稅還能洗錢，用一棟房屋每20年都能超貸一次
，用銀行的合法制度炒房洗現金，最後房子丟銀行，用買房避稅手法
實價登錄新屋70%都是AB約(實登錄價4~6折)購買而來
PS:【通常建商不會做陌生人生意，不熟的也不接，這些人通常都被趕去找代銷】
筆者搬遷許多地方，從旗山美濃，高雄，台南，搬遷到嘉義
，從事過保險業，房仲業，售車業，擺過攤位，見證房價成長史
今天來探討AB約，如何看房， 看房注意事項
台灣房價法規一路變化，從電梯大廈4房3衛浴每間只要80~120萬，透天
30坪4房2衛浴每棟250萬~300萬，到現在法規..常聽聞買房要AB合約
買房的AB合約做什麼用途呢，筆者大概論述一下，為何違法卻還有很多
人以身試法
AB約主要好處有三點吸引人，1是提高貸款或超額貸款，二是日後賣掉可
以保證獲利又能規避房地合一高税，3:完全無法抓(AB約是不透過房仲的)
1-銀行貸款是依照的房屋買賣合約書載明成交價來審核可貸款幾成，新房
屋最高可貸款8~8.5成，所以自備款就得2成~1.5成，所以很多人想用
AB約來提高貸款或者進行超貸(購屋者以及房仲現在難辦，只有建商配合的銀行熟門熟路才能)
AB約就是有兩份合約，一份給銀行看的通過貸款以後，另一份就是建商建
商會載明保證退款金額
例如:向銀行貸款1300萬買房，貸款錢匯進建商戶口以後，實價登錄流程完成以
後，建商會退款6百萬給購房人，實際成交價才7百萬，稅額跟所需費用另
外計算(購屋者以及房仲現在難辦，只有建商配合的銀行熟門熟路才能)
2-實價登錄高價對屋主有什麼好處呢?
這是依照房地合一高税制度來進行掙脫，當實價登錄1300萬，日後屋主想
持有20年後賣房，例如賣1000萬，這樣看起來屋主是賠了300萬
，由於是虧錢賣，房地合一就不會被課徵任何稅率，完全逃稅
問題:這是違法為何屋主會願意呢?
一般來說AB合約只有建商跟屋主知道，外人根本無法舉證，99.9%安全，
幾乎抓不到，兩人都違法所以屋主不會砸自己的腳，害自己也被
罰被關，況且屋主本身就是得利者，建商有律師團隊，能在法律灰色地帶
規避刑責，提高購屋者信心，再者AB約也不是一般人能辦理，建商信任度不
足時，建商會培養信任度或熟識才會辦理，建商通常不會做合購屋的AB約，
避免分贓不均被爆料
還有一點，例如銀行在審核房屋貸款1300萬時，會核對購屋主本身經濟條件，
所以購屋人自身職業或者經濟都會有基礎，建商就更不會擔心曝光，因為曝光
最倒楣的是購屋主，因為做AB約懲罰最重的是購屋主，相對建商做AB約就非常安全
，完全不可能被抓，所以懲罰購屋者制度提升作AB約信賴度，制度鼓勵了AB約健全發展
，由政府法律制定了，購屋者敢爆料AB約，就抓起來關的刑責還加重罰款
反觀建商有團隊規避法律降低傷害，也因此AB約能夠盛行，房價因此能墊高
若是本身就有現金1300萬更好辦理AB合約買房了，AB約做一做實價登錄流程
完成1300萬，退款600萬就可以，1300萬稅額以及手續另算，新房屋15年內都好賣
，例如賣1100萬，轉手能賺500萬比投資股票還穩定，所以很多人投資客願意違法獲利
還有一種AB約是為了洗錢，透過跟建商買房洗錢，這種現金買房有個特徵，新房屋比
附近行情貴2~3倍而且還沒開始賣就完銷，賣沒多久就完銷的通常就一定是建商人頭戶
以及洗錢，由於地主合建土地不用成本，所以會趕快找親朋好友用現金做AB約，實登做
2000萬，5%稅100萬，實收700萬，日後出售1900萬等於虧本百萬，實際則是
淨賺1100萬，賣出還完全免稅，就算被法拍也完全保值不會虧本
AB約盛行還有一個原由，【例如】蓋房子對一般地主來說不容易，所以建商出錢蓋出
團隊蓋，地主出地皮，蓋好10棟以後地主直接分得兩棟，每棟實價做1800萬，讓地主
以為賺了3600萬，建商卻獲得整片土地以及建物
建商成本非常便宜，建商成本大約是行情價的4成而已，地主出土地..混泥土房屋
40地坪..蓋三樓層，用磁磚，建商每棟成本約280萬有找，平常人的話土地自出蓋
建成本至少要680萬，所以為什麼建商不要買土地要合建原因就是在此
地主跟建商合建，建築成本只有建商知情，建商做實價登錄時有很多方法可
以做高實價登錄，假設地主的地皮土地可蓋10棟房屋，持分地主原本3位，3棟
新建物要給地主，建商會去找另外7位親朋好友當買主，由這7位聯合跟銀行
貸款，這樣一樣合法，而且能炒高貸款額度，每棟貸款1800萬..建商收錢後依
合約退款900萬，聯手就可以掏銀行錢，只要沒爆發就完全合法，而且穩賺不賠
(需要洗錢大戶還能依此洗錢)
做AB約時價登錄建商獲利更大，被抓風險小，導致AB約盛行，做AB約罪責小，
獲利大很多建商投入慫恿地主炒地皮
當然有一些特殊方式能進行用AB合約來做實價登錄，不過風險也較高，現金最
好做AB約
上述也是跟朋友聊天所知情提供給大家避免在不知情況下違法，實際現況運作模式
，防堵方式可能隨著法規而變化，以上僅供參考，實際依照制度為主
記住一個邏輯，錢放在身上比較好用，屋主身上要賣就代表房屋對她不好用
所以屋主才想變賣換現金，錢的用途廣泛，房屋用途狹隘，所以買方才是
主軸
拿著錢四處旅遊，吃吃喝喝當退休金使用，放在身上都安心，
房屋沒變賣她永遠只能放在那裏看爽的，所以錢比較好用
屋主房屋賣不出去，變換不了現金就是他們的致命點
二手屋一定要看權狀內的坪數，例如很多房屋建坪寫34，
卻蓋3層，這種就是違建物，很多屋主趕快要脫手，所以
要謹慎，房仲美化語言會說增建物，事實那就是違建物
，可以被報拆除
房子要賣的屋主代表出現幾個徵兆，他們自卑不會承認
1 屋主缺錢了，而錢在你身上，有錢的你比較爽，比較有優勢
2 屋主年紀大了，快掛了，遺產中房子沒變賣兒女不好分，所以想換錢比較實際
而錢在你身上，具備開價優勢，盡情開價調戲屋主吧
3 屋主換房，想把舊屋賣掉繳房貸，換屋的很多自身就是房奴，他們想拉高舊房
房價，錢在你身上就是優勢，好好請屋主把好房留著交給下一代吧
4 淹水怕到，這種淹水區域房屋台灣至少有4成要脫手，屋主淹水怕到，另買其
他房屋搬離後，二手房屋還想照原價賣掉，繳新房貸款，買到這種會淹
水房屋比無殼蝸牛還慘
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