近來預售屋換約被政府禁止，以為打炒房是預售屋問題而已，炒房跟預售屋關聯其實不大
，原因在於獲利，炒房獲利來源真正是銀行的錢，炒房客簡單來說就是能把房子賣
銀行的高手，讓銀行用超高價買房，俗稱超貸
銀行是如何鑑定房價行情的，其中一環就是實價登陸，這時候建商或投資客就用現金左手賣右手
，先建立附近高價成交實登，再來就是買人頭養金流，目前最好養的就是軍公教人員身分來超貸
，最後一步就是向友好銀行瞭解超貸過件細節(通常銀行需要業績都一定會教超貸細節)，當然他
們不會稱為超貸，他們會稱房貸，放款細節
許多人不知道人頭戶支撐了台灣房價，養人頭戶也是得花不少錢培養，通常在房仲業找人頭比較方便
內行的有建築工班都知道，以現在建築成本三層樓透天房屋混泥土，豪華磁磚，面積45坪
一般人蓋建成本落在500萬~650區間，9成建案都是建商跟地主合蓋，地主出土地
建商的成本又比一般人更低，大約低30~45%，建商成本約在450萬上下，這就是為甚麼
建商要買人頭養金流超貸，這種穩賺不賠暴利連外國人都要來台灣炒房
現在房價建商投資客扣除成本淨獲利至少在1000萬~2500萬區間，看地段，依都市發展區
為主，都市跟都市發展區甚至能賺更多，二手屋也能超貸，市場很缺能超貸物件，要能超
貸物件地點以及格局很重要
預售屋獲利其實不多，真正多的炒房客把房子賣銀行技巧至少獲利破千萬，這才是
真正炒房，有些炒房客只是人頭戶而已，戶頭金流是被造假出來的，跟金主炒房分帳
，銀行是看金流不看房屋價值，只要你金流能貸1億，你買破房子銀行也會拿錢給你
注意，附近實價登陸要有1億實登，建商或建築師大戶會先用現金左手賣右手方式炒實登
超貸以後就是規劃繳一陣子貸款，然後金流人頭戶也必須取出現金不能放銀行，最後房子
丟銀行即可，這樣就能真正獲利破千萬以上，這些銀行決不會防堵，因為政治大戶跟所屬
組織系統都在玩超貸，為了防止民怨最多超貸條件改變而已，這種炒房都是私約密約外人
是無法檢舉的，除非發生黑吃黑或分贓不均才有可能，所以檢舉炒房基本上難執行
所以預售屋根本不是炒房重點，新屋做AB約超貸至少7成而且無法抓到
，現行預售屋禁止換約對資本充足炒房客完全沒差，炒房客可以拿現金炒房，現金買房6折
長期配合的私約抓不到是個重大問題，以前資本多的炒房客就是這樣累積資本的，現在預售屋
禁止換約只是拉長閉鎖期而已，炒房投資客本來就是玩長期持有，通常都持有8年~25年區間
在用人頭戶超貸一次
炒房建商以及投資客故意把風向說成成本漲，但很多民眾不知道炒房跟成本是不同的
炒房主要是超貸，把房子賣給銀行技巧，炒房跟成本完全不相干，炒房是把房價盡最大
能力提高又不被發現，這些技巧通常必須了解金融運作方式以及過件方法，所以必須有
資深銀行員指導或者銀行放貸理專做建商顧問，建商在養人頭製造假金流來超貸
說明是為了避免在不知道情況下違法，但政策若讓違法獲利大反而導致多數願意違法
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